18576672862
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容韵雅律师，深圳拆迁律师,现执业于深圳市京师（深圳）律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
一、动迁房买卖合同及注意事项
要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请律师见证委托书。
合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。
合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生5年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约适当重些，合同中设定担保人或担保物。
3年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。
房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。
目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前深圳多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法。
二、动迁房动迁房买卖合同范本
出卖人
身份证号码：
买受人
身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其于
_____________________________的房产及其土地使用权以人民币_______拾___万___仟___佰___拾___元整的价款出售给乙方。
甲方承诺，本人出售上述房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售本房屋。如本房屋的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担乙方因此遭受的一切损失。
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同。
六、违约
1、甲方应当于 年 月
日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过30天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币__伍万_元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_30天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付定金不退。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。
如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法取高值返还乙方：
1、返还本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息20%计算，计息期自合同签订日起算;
2、返还解除合同时的市场评估价，并赔偿乙方的房屋装修费用、中介费、搬迁等损失。
3、如因规划部门、设计部门的原因影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
4、甲方向乙方承诺本房屋可以在3年内办理产权过户手续，逾期未办或无法办理，甲方承担违约，并赔付违约金为购房款的70%.
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述方式解决：依法向合同签署地人民法院起诉。
八、其他约定
1.未过户前本房屋甲方以抵押形式抵押给乙方，并办理抵押手续。
2.本房屋转让时甲方需出据房屋所在地镇政府或村委会认可的书面说明。
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
年 月 日
年 月 日
见证人：
年 月 日
三、动迁房交易风险
因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其;五证;，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。
第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。
一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。
动迁房办理产证须提交下列材料：《深圳市房地产登记申请书》;身份证明;动迁单位原《房地产权证》;《动迁协议》;地籍图;房屋平面图;契税完税证明。具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。
以上就是为大家带来动迁房买卖合同及注意事项的全部内容。动迁房的价格相对于普通的商品房都是要便宜很多很多的，所以有兴趣买房的朋友可以注意了。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。
新型城镇化建设似的拆迁遍及全国各地，那么，杜宇拆迁的认识和拆迁补偿款的计算，如何理解，我们知道，拆迁安置补偿中所涉及的补助费用有搬迁补助费和临时安置补助费两大类。关于这两大类所涉及的部分与内容的解读，今天就为大家做详细的解读。
搬迁补助费，是指被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人因为原来居住、使用的房屋被拆除，需迁移他处，在搬迁过程中发生的由拆迁人支付的费用。由于此费用因拆迁而起，拆迁人就应当为此承担，向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。由于我国各地经济发展的不平衡，情况千差万别，搬迁补助费的标准，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
临时安置补助费，是指在过渡期限内，拆迁人对自行安排过渡房的被拆迁人或者房屋承租人所付给的临时安置所需的费用。
对于临时安置补助费的支付要注意以下问题：
1、被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房，拆迁人则不支付临时安置补助费;
2、因拆迁人的延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;
3、因拆迁人的延长过渡期限的，对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
一、明确拆迁人与被拆迁人主体资格。
签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。
拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，即年满18周岁且无精神病等其他导致其不能正常思维的情况，同时，其可以作为拆迁安置补偿协议的当事人一方的最重要条件，也是对一般民事行为能力与权利能力之外的特殊要求，即是其应当是被拆迁房屋的所有人。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他有权当事人的授权的，其签订的协议将有可能归于无效。主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。且其能力的范围与登记的营业范围密切相关，如超出其登记范围且为国家所限制的行为，则其不得实施，即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人，根据《城市房屋拆迁管理条件》的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议可能导致无效。如该协议有其他内容且属于法人或组织能力范围的，该内容为有效;关于拆迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质;如果该协议还有其他违法情况，如违反国家总体建设规划的，则该协议还可能被认定为无效。
因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也易于实施。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷于认识之外的风险之中。
二、拆迁行为的前提
《拆迁条例》第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。
本项内容可以包括建设项目名称、建设地点、建设单位、拆迁许可证文号等内容，该内容不限于上述列举的几项内容。
三、被拆迁房屋概况
被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定：补偿款的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处，是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外，双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况在这里进行记载，明确相关补偿项目。总之，越详细的记载越有利于减少纠纷，同样有利于将来纠纷的解决。
四、约定拆迁安置补偿事宜。
拆迁安置补偿事宜的约定共分两部分：
拆迁房屋补偿费。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。则被拆迁人与拆迁人在订立拆迁安置协议时，关于拆迁补偿部分首先就要明确补偿的方式，是采用;拆房补房;的方式还是;拆房补钱;的方式。对于补偿方式，拆迁人须提供拆迁安置补偿方案，再由被拆迁人选择采用哪种补偿方式，但拆迁租赁房屋及公益用房等法律法规另有规定的，应当依照法律的规定进行，即使拆迁人经批准的拆迁安置补偿方案中有其他方式的，也不得采用。
对于;拆房补房;的，根据《拆迁条例》第二十四条及第五条的规定，拆迁人与被拆迁人应当首先根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估被拆迁房屋的市场价格，再计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价;对于;拆房补钱;的，根据《拆迁条例》的规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估确定被拆迁房屋的市场价格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房与经营性用房等、建筑面积是确定补偿金额的主要依据与基础。被拆迁房屋的价值由有资格的房地产价值评估机构评估认定，但被拆迁人或者其他利益关系人有异议的，可以申请复核或者另行委托鉴定，对结果仍然不服的，可申请进行技术鉴定。对于安置用房的价值确定问题，依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十五条的规定，参照被拆迁房屋的价值确定途径进行。则同样需要明确安置房屋的区位、面积、用途等因素。
除上述房屋的补偿款外，涉及土地征收的，对于附属于房屋及土地上的附着物与附属物等，在拆迁时亦应当得到补偿。对附着物与附属物的补偿是针对其所有人的补偿，一般以其市场价值折旧进行补偿，应当实行拆多少补多少的原则。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款规定：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。实践中一般有如下附着物与附属物需要列入拆迁补偿项目中：煤气、独立电表、电话、网线、有线电视、独立水表、电热等。
搬迁补助费及临时安置补助费。
《拆迁条例》第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
首先，对于被拆迁人或者承租人因为拆迁而需要搬迁的，因搬迁所造成的损失属于赔偿项目，即搬迁补助费。其次，对于被拆迁人或者承租人需要临时安置而拆迁人又未能提供周转用房的，应当向被拆迁人支付临时安置补助费，被拆迁人应当将该费用用于租赁房屋等临时周转居住需要。
实践中，被拆迁人的家庭人口数，往往是拆迁协议签订过程中，考虑搬迁补助费与临时安置补助费的数额的考虑因素，如须搬迁的人口越多，则其搬迁成本越大，进行临时安置所需的补助费亦越大。此处的人员应当是与被拆迁人长期共同居住的人，临时短期入住的人不应当是补助对象。另外，对于拆迁生产经营性用房的，被拆迁人生产设备等的搬迁费用也是签订协议时需要重点考虑的因素。
其他补偿费。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条指出，对于拆迁非住宅房屋，导致被拆迁人不能正常生产经营的，应当补偿停产、停业损失，本项补偿标准按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行;另外，对于被拆迁房屋的室内装修等设施，也应当照价补偿。其确定方法需由拆迁人与被拆迁人协商，如协商不成的，可委托评估机构确定。
因此，在本条关于拆迁安置补偿事宜的约定中，应当明确拆迁补偿方式，补偿款数额或者差价数额，安置用房的面积、区位、用途等、需要补偿的附属物及其价值、搬迁补助费数额、临时安置补助费数额、装修补偿费及拆迁非住宅房屋的停产、停业损失补偿费等。
五、协议履行的约定
补偿费的支付。
补偿费的支付应当包括两部分内容，一是产权交换房屋的交付;另一是补偿款的支付。
1、房屋的交付。
交付时间须约定。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，确定房屋的交付时间对被拆迁人利益关系重大，涉及房屋毁损后果就由谁承担等问题，应在协议中首先予以明确。另外，根据《合同法》第一百零七条规定：;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。;第一百一十二条规定：;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。;第一百一十三条规定：;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。;交付时间确定后，拆迁人义务履行时间即告确定，如拆迁人不能在约定的时间交付房屋的，被拆迁人可依约定追究对方的违约。方式可为要求其继续履行义务、支付违约金、赔偿损失等。
交付内容须约定。
交付房屋的，对房屋质量及装修情况等应当予以约定，对房屋质量的约定低于国家标准或者地方标准的，应当执行相应标准的规定。另，订立拆迁安置协议时，对安置房屋的结构类型、户型等情况亦应当进行约定，虽然此内容没有法律法规等进行规定，但也是切实涉及被拆迁人利益的项目，应当予以注意。
2、补偿款的支付。
对补偿款的支付，当事人可以约定一次性支付也可以约定分次支付，但对履行时间应当进行详细约定，该约定的目的是确定拆迁人的义务履行期限，如在约定期限内拆迁人不履行的，则应当承担违约。对支付方式亦应当予以约定，适当的履行方式是当事人合法权益实现的表现，如一方选择的履行方式导致另一方接受利益困难，则显失公平。如有造成损失的，非违约方可以要求赔偿。但此种权利的救济显然力量不足，一是此种损失往往很小，要求公力救济成本过高;而当事人要求私力救济又无从依据。更重要的是，即使当事人愿意付出高成本以公力救济维护权益，但由于双方之间没有确定的责权划分，维权的过程也非常艰难。
房屋的腾退。
被拆迁人房屋的腾退是房屋拆迁人权利实现的表现之一，是拆迁安置补偿协议实现的后果。如果约定的腾退时间届至而被拆迁人没有履行义务的，拆迁人可以提出申请继而引起强制拆迁程序，以保证拆迁工程的顺利进行，并保证工程项目总体进度的正常实施。同样，对于被拆迁人来说，腾退房屋的约定限制了其对房屋享有的占有、使用与收益等权利，其权利期限截止到腾退房屋的时间。
房屋等不动产权利的注销。
注销亦是房屋等不动产产权消灭的方式，房屋与土地权利自权利登记时产生，自注销登记时消灭。将被拆迁人房屋注销后，拆迁人方可对项目建设办理产权初始登记。因此，对此项内容的约定是对拆迁人权利的保护性规定。当事人双方可共同约定被拆迁人在一定的日期内向其移交有关房屋、土地证件并办理注销手续，如被拆迁人不履行义务的，拆迁人可以寻求公力救济。
被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。
六、其他事项的约定
违约。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：;公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事。;第一百一十一条规定：;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。;可见，承担违约是不履行或不适当履行合同的主要不利后果，其形式包括采取补救措施及赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条作了相同的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。违约的承担形式一般为继续履行、修理、重做、支付违约金，造成损失的还应当赔偿损失。
可见，在协议中明确约定违约，对双方当事人关系重大。如一方不依法或依约履行合同的，另一方当事人可依据法律规定及协议约定要求相对方承担违约。在拆迁安置补偿协议的违约中，一般为要求相对人履行协议及要求支付违约金和赔偿损失。拆迁人与被拆迁人双方可在协议中约定如下内容：首先，约定拆迁人如不按协议规定的日期向被拆迁人交付各种补偿费用，逾期一日，应按所欠款额的一定比例偿付违约金;拆迁人如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付一定数额的违约金;被拆迁人如经拆迁人按协议规定安置住房后，仍拒不搬迁的，每逾期一日，应向拆迁人偿付违约金等。上述事项与违约金数额的明确，是对拆迁人与被拆迁人在履行协议中权利义务之后果的明确，具有一定的惩罚性，能够督促协议当事人善意的履行协议。同时，还是该协议更具有可操作性的内容。
纠纷的处理。
纠纷是社会主体之间的一种利益对抗状态，民事纠纷则指平等主体之间发生的，以民事权利义务为内容的社会纠纷。我国的民事纠纷解决机制有私力救济、公力救济与社会型救济等。私力救济即指当事人在没有第三方以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关和法定程序，而依靠自身或私人力量解决纠纷以实现权利的方式;公力救济指通过国家公权力强制性解决纠纷的机制;社会型救济指基于纠纷主体的合意，依靠社会力量解决民事纠纷的机制。对于此三种纠纷解决途径，当事人可以自行选择适用。
在纠纷处理的约定中，当事人可协议约定选择自行和解或者仲裁与诉讼等，如涉及仲裁或诉讼的还可选择明确的仲裁机构或有管辖权的人民法院。
协议的效力。
合同生效可为成立即生效，须经批准或登记等手续的，在批准或登记后生效，如合同中约定生效期限或生效条件的，自期限届至或条件成就时合同生效。合同的失效包括合同法第五十二条规定的法定条件下的无效，合同被撤销时合同的失效，合同解除、合同终止、合同履行完毕等情况下的失效。另外，如双方约定合同履行期限的，期限届满合同失效。
合同的生效意味着双方权利义务的开始，失效意味着双方权利义务的结束，在拆迁安置补偿协议中，协议生效后拆迁人即有权利要求被拆迁人腾退房屋，如被拆迁人无正当理由又不履行义务的，拆迁人可以通过申请提起强制拆迁程序;被拆迁人在协议生效后，有获得安置补偿与临时安置费等权利，如拆迁人不履行义务的，被拆迁人有通过公力救济途径强制拆迁人履行义务的请求权。合同失效后，双方的上述权利与义务即全部消灭。因此，对合同效力期间的约定是否明确对拆迁人与被拆迁人关系同样非常重大，双方应当在协议中约定协议生效的时间，如签字盖章时生效或在某具体日期生效等，同时双方可约定合同的有效期或约定合同失效的条件或者期限。如双方约定：本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_______年，自______ 年______月______日至______年_____月_____日。
