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容韵雅律师，深圳拆迁律师，现执业于深圳市京师（深圳）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
土地是人们赖以生存的资源，在土地上，我们收获颇多，但是付出与回报也是对等的，那么什么是土地使用权商品房土地使用权过期后该怎么办土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回要怎么做带着这些问题，和一起来学习一下吧！
一、什么是土地使用权
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。因而，使用期届限满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者。为了平衡土地使用权人和土地使用者利益，《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定：
二、商品房土地使用权过期后该怎么办
续期申请的提出：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。
续期申请的审批：土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。
续期的性质：土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。
三、土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回
土地使用权由国家无偿收回：国家是国有土地的所有者，土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后，取得在该年期内使用土地的权利，即取得了一定年期的土地使用权。当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。
国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。
通过的介绍，我们知道了什么是土地使用权商品房土地使用权过期后该怎么办土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回要怎么做我们对于土地要怀有一颗感恩之心，珍惜土地资源。
沈阳市固有土地使用权招标、拍卖暂行办法
第一章 总则
第一条 为了进一步深化土地使用制度改革，规范沈阳市国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公平、公正的地产市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内以招标、拍卖方式出让国有土地使用权的活功，均适用本办法。
第三条 本办法所称招标、投标，是指招标人为出让国有土地使用权，按本办法的规定，由投标人竞投土地使用权的行为。
本办法所称拍卖，是指拍卖人为出让国有土地使用权，按本办法的规定，以公开竞价的方式，将土地使用权出让给最高应价者的行为。
第四条 本办法所称招标人、拍卖人是指市、区、县人民政府土地行政主管部门。
本办法所称投标人或竞买人，包括中华人民共和国境内外的公司、企业法人、其他组织和自然人；但招标、拍卖公告或招标邀请书对投标人、竞买人的范围有限制条件的除外。
本办法所称中标人，是指按本办法所规定的程序和条件取得国有土地使用权的投标人；本办法所称买受人，是指按本办法所规定的程序和条件，最高应价取得国有土地使用权的竞买人。
第五条 市土行政管理部门是本市国有使用权招标、拍卖的行政主管部门，负责全市国有土地的招标、拍卖工作。
市三环路以内的国有土地招标、拍卖工作由市土地行政管理部门具体实施。
各区、县人民政府土地行政主管部门负责三环路以外的国有土地使用权招标、拍卖工作；但重点地段或市人民政府认为应由市土地行政管理部门进行招标、拍卖的地段除外。
第六条 招标人、拍卖人根据市人民政府批准的年度土地供应计划和市场需求情况，实施土地使用权的招标、拍卖。
第七条 除按法律、法规规定的情形外，商业、旅游、娱乐设施和商品住宅、写字楼、宾馆等经营性用地，以及招标人、拍卖人认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地，必须采取招标或拍卖方式出让土地使用权。
经人民法院判决和仲裁机关裁决的国有土地出让，应纳入政府土地储备库，并采取招标、拍卖方式出让。
第八条 拟招标、拍卖方式出让的土地，应由招标人、拍卖人统一收购，进入土地储备库后按本办法的规定出让。
第九条 招标、拍卖活动应当遵循合法，公开、公正、公平、择优和诚实守信的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。
第二章 一般规定
第十条 招标人、拍卖人的主要:
组织编制招标、拍卖文件。
确定招标底价或拍卖的保留价。
已确定招标、拍卖规则和方式。
审查竞投人资格。
确定评标成员或指定拍卖主持人。
监督招标或拍卖活动。
第十一条 土地的价格须经有土地评估资质的机构按照规定程序评估。招标人、拍卖人以评估的结果为基础确定招标底价或拍卖保留价。招标底价或拍卖保留价应当保密。
第十二条 依照本办法取得国有土地使用权的中标人或买受人凭《中标通知书》或《拍卖成交确认书》到市计划部门办理年度建设计划，同时持《国有土地使用权出让合同》领取《建设用地规划许可证》，办理《建设工程规划许可证》。
第十三条 签订《国有土地使用权出让合同》并按约定支付地价款后，招标人、拍卖人应按《国有土地使用权出让合同》规定的时间和有关约定，及时向中标人或买受人交付土地。
第十四条 有下列情形之一的，投标人的标书或竞买人的申请无效:
在截止时间后收到标书或竞买申请书的。
未按规定交纳履约保证金的。
标书或竞买申请书及附件不齐全或不符合规定的。
标书或竞买申请及附件字迹不清，无法辩认的。
投标人或竞买人不具备资格的。
委托代理的委托文件不齐全或不符合规定的。
重复投标的。
第十五条 本办法所称履约保证金，是指依照招标、拍卖公告的规定，能在招标人、拍卖人指定的银行帐户即时兑现的有效的银行票据。
中招标、拍卖活动结束后五日内不计利息予以退还。
第十六条 地价款的支付可采取以下两种办法:
中标人、买受人应在签订《土地拍卖成交确认书》或《中标通知书》之日起3日内支付地价成效额的20%定金，其余地价款在60日内付清。
对地价成交数额较大的，中标人、买受人应在签订《土地拍卖成交确认书》或《中标通知书》之日起3日内支付约定的分期付款的第一期地价款，其余地价款按约定的时间付清。
第三章 招标、投标
第十七条 招标可采用公开招标或邀请招标方式。
公开标是指符合招标条件的投标人在规定的期限内将标书投入标箱，由招标人进行评审，
符合招标条件的标价最高者为中标的招标方式。
邀请招标是指招标人向特定投标人发出招标邀请书，并对被邀请投标人的标书进行评审，综合评分最高者为中标的招标方式。
第十八条 采用邀请招标方式的，被邀请的投标人不得少于三人，并应根据城市规划情况、开发强度、资金、资信等综合状况进行选择。
第十九条 招标文件包括招标公告、招标邀请书和标书。其招标公告和邀请书的主要内容有:
土地的位置、地块现状、面积、使用期限、用途及有关规划设计要求。
投标人的资格要求。
投标人索取标书的时间、地点。
投标地点和截止时户。
计标方法。
开标时间和地点。
招标人认为需要公告的其他事项。
投标申请书应当包括本条前款项内容。
第二十条 投标人投标时应在填写的标书上加盖公章，并由法定代表人签名后密封。个人投标的由投标当事人签名。
投标人应在投标截止日期前将标书投入标箱。投标人的标书内容应包括:
营业执照副本、法定代表人证明书、法人代表的身份证等影印件。
不低于公告数额的履约保证金。
银行的资信证明。
其他需要提供的资料。
第二十一条 招标应按以下程序进行：
招标人于截标之日前应至少提前30日在《沈阳日报》等新闻媒体发布公告或向特定
量投标人发出招标邀请书。
招标人报名并索取有关招标文件。
投标人提交标书。
确定中标人。
招标人向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人。
中标人须在中标通知书发出之日起五日内与招标人签订《国有土地使用权出让合同》，并在付清地价款后，依法办理土地登记，领取《国有土地使用权证》。
第二十二条 土地招标应当成立五人以上单数的评标小组，人员由招标人邀请有关专家组成。评标小组的名单在中标结果确定前应当保密。
第二十三条 招标人按招标公告或招标邀请书规定的时间、地点决标时，应有评标小组三分之二以上的成员通过。
第二十四条 符合下列条件之一的为中标人:
公开招标能够满足招标文件的要求，在竞投期内出价最高者。
邀请招标能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准。
第二十五条 标底被泄露的，招标人应终止招标，并予以公告或通知投标人。
第二十六条投标价均低于底价时，招标人将宣布投标无效，但采用综合评标条件优秀的，经出席开标的评标小组成员全体同意，可以确定中标价。
宣布投标无效的，招标人应当确定再次招标的日期与时间。
第四章 拍卖
第二十七条 属于下列情形之一的，必须采取拍卖方式出让土地:
以获取最高出让金为主要目标，以出让价最高为条件确定买受人的。
对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可有受让意向的。
第二十八条 拍卖应按以下程序进行:
拍卖人在公开拍卖前应至少提前30日在《沈阳日报》等新闻媒体发布拍卖公告。
竞买人报名参加竞买并索取有关文件。
拍卖人在提供竞买申请书时，提供《国有土地使用权出让合同》文本的式样。
在约定的时间、地点并按下列程序进行公开拍卖:
1.竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人。
2.主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、使用年限、规划要求及其他有关事项。
3.主持人宣布起价后，竞买人按规定的方式竞相应价或加价，当出现最后应价者，主持人连续两次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌，确定买受人。
4.拍卖人与买受人签署《拍卖成交确认书》。
拍卖成交后，买受人应当在3日内与拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》。
买受人付清地价款后，依法办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
第二十九条 竞买人的最高应价或加价未达到拍卖人设定的保留价时，该应价不发生效力，主持人应终止拍卖。
第三十条拍卖公告应包括下列内容:
拟拍卖土地的位置、地块现状、面积、使用期限、用途及有关规划设计要求。
竞买人的范围及资格。
拍卖时间和地点。
给付成交价款的方式。
竞买人索取竞买申请书的时间、地点。
参加竞买的申请方法和申请的截止时间。
查询竞买资格的时间和地点。
拍卖人认为需要公告的其他事项。
第三十一条 竞买人应在竞买申请截止日期前提出竞买申请。并应当提交下列文件和保证金:
竞买申请书。
营业执照副本、法定代表人证明书、法人代表身份证等影印件，个人竞买的身份证影农艺师印件和银行资信证明。
不低于公告数额的履约保证金。
第三十二条 《拍卖成交确认书》包括下列内容:
拍卖人、买受人的名称、地址。
拍卖标的和拍卖成交时间、地点。
买受人对银行票据即时支付的承诺。
签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点。
违约及争议解决的方式。
其他需要约定的事项。
第五章 法律
第三十三条 招标、拍卖成交后，中标人或买受人有下列情形之一的，视为违约，交纳的履约保证金不予退还并承担相应的经济赔偿：
中标人或买受人反悔，不按规定时间与招标人、拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》的。
中标人或买受人开出的银行票据在有效期内不能兑现或不能全部兑现的。
在签订合同前，未经招标人、拍卖人同意擅自转让土地使用权的。
第三十四条 中标人、买受人未按《国有土地使用权出让合同》约定的期限付清地价款，从期满次日起每日按欠款额的1%加收滞纳金。滞纳金60日内仍未付清的，招标人、拍卖人有权解除《国有土地使用权出让合同》，该中标人、买受人承担地价款总额10%的违约赔偿。
第三十五条 竞投人提供虚伪文件隐瞒事实或相互恶意串通的，招标人、拍卖人有权取消其竞投资格；中标、买受的，取消其中标、买受资格，终止《国有土地使用权出让合同》，造成损失的按本办法第三十四条的规定进行赔偿。
第三十六条 中标人或买受人取得土地使用权后，造成土地闲置的，按照国家、省、市的有关规定进行处理。
第三十七条 中标人或买受人按规定付清地价款后，招标人或拍卖人未按约定提供出让土地的，中标人或买受人除有权要求解除合同、双倍返还履约保证金或定金外，并可请求相当于成交地价款10%的违约赔偿。
第三十八条 对接受贿赂，泄露秘密，徇私舞弊的招标、拍卖人员，由行政监察部门追究其行政，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事。
第六章 附则
第三十九条 本办法实施中的具体问题由市土地管理局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。
根据《中华人民共和国立法法》关于规章在本行政区域内发行的报纸上刊登之规定，现将本规章予以刊登。
沈阳市人民政府法制办公室
