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坪山区股份合作公司集体用地开发与资产交易流程

添加时间：2022年7月13日来源: 深圳拆迁律师 http://www.bjzdcqls.cn/

北京市京师（深圳）律师事务所容韵雅律师

2016年，深圳市发布《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字［2016］55 号，下称“55号文”），要求各区将集体用地合作开发建设、集体用地使用权转让和城市更新等资源交易项目纳入公平资源平台统一实施。政策的发布意味着深圳市集体用地交易自831之后进入强监管时代。至此，北京市京师（深圳）律师事务所房地产法律事务部以坪山区为例，就集体资产监管政策、流程和要点进行梳理。

笔者首先对深圳市及坪山区关于集体用地开发与资产交易的专门性文件进行了梳理，主要文件如下：

序号	文件名	发布/修订日期
1	深圳经济特区股份合作公司条例	2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议《关于修改〈深圳经济特区股份合作公司条例〉的决定》第三次修正）
2	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）	2013年9月6日
3	深圳市人民政府关于印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》的通知	2011年12月16日
4	关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知	2016年8月31日
5	坪山区股份合作公司“三资”管理和公开的指导意见	2020年5月18日起施行，有效期五年
6	坪山区股份合作公司“三资”信息公开规范	2018年7月1日起实施，有效期为五年
7	坪山区股份合作公司物业交易管理办法	2018年7月1日起施行，有效期为五年
8	《坪山区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（征求意见稿）》	2020年3月6日
9	《坪山区股份合作公司重大事项监管办法（征求意见稿）》	2020年3月6日

（一）股份合作公司重大事项施程序——以深圳市一级文件为蓝本

涉及集体用地建设、城市更新等重大项目的转让或者合作开发，股份合作公司要按照相关规定，经股东代表大会表决同意后，进入交易平台择优选择开发企业。

而任何一种交易方式的流程均不尽相同，股份合作公司应当注意在重大交易事项下的程序规范与实体规范，任何一种违反招投标规定擅自转让集体建设用地、擅自发包建设工程、擅自变更集体资产的，规划国土、住房建设、市场监管部门不得为其办理相关手续。

现笔者就深圳市范围内的股份合作公司有关“三资”事项的相关实施程序整理总结如下：

类别	程序	来源
交易平台	股份合作公司应将资产资源交易纳入区集体资产管理部门认可的市、区公共资源交易平台统一实施和监管，将较大面积或大额租金物业租赁、大宗固定资产采购和大宗服务采购等资产交易项目，以及建设工程招投标、集体用地合作开发建设、城市更新等资源交易项目，纳入集中交易范围。	坪山区股份合作公司“三资”管理和公开的指导意见
征询意见	在广泛征求股东代表、公司法律和财务顾问的意见，根据需要进行评估或者作可行性分析的基础上，研究提出处置方案。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）
监督与审核	“集体股收益”、“征地款”、“城市化转地补偿款”的使用方案须经公司集体资产管理委员会审核同意后再进入决策程序。公司集体资产管理委员会主任列席公司董事会的有关会议，对集体资产和集体股管理行使建议权、质询权、监督权。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）
民主决策程序	1、股东大会审议批准董事会提交的公司土地使用权转让、合作开发的方案及其执行情况报告，以股东特别决议通过（以出席会议的股东人数及其所持表决权数三分之二以上通过）； 2、召开股东大会，应当于会议召开十日前将会议审议的事项通知股东和集体资产管理委员会，以公告的形式公示，并将召开股东大会的事项报告所在地街道股份合作公司监督管理机构； 3、召开股东大会，应当邀请街道股份合作公司监督管理机构代表列席； 4、股东大会应当对所议事项作成会议记录。会议记录应当记载所议事项以及结果，出席会议的董事应当在会议记录上签名。会议记录应当与出席股东的签名册以及代理出席的委托书一并保存； 5、	深圳经济特区股份合作公司条例
民主决策程序	股东大会、股东代表大会或者董事会按法定职权，民主讨论决定重大事项，采取“一事一议一决策”的方式逐项表决，形成书面记录，并将经讨论修改完善的方案报街道集体资产管理部门备案。讨论决定集体用地建设、城市更新事项时，应邀请街道集体资产管理部门的人员列席会议进行现场监督。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）
结果公开	股东大会结束后，公司应当在三日内通过公告等形式向股东和集体资产管理委员会通报会议内容。	深圳经济特区股份合作公司条例
	股份合作公司“三资（资金资产资源）”信息公开途径包括企业信用信息公示系统公示、社区固定场所公示、门户网站公告、公布到户及网络平台查询。具体项目的公开时间节点需参考《坪山区股份合作公司“三资”信息公开规范》附件：《坪山区股份合作公司“三资”信息公开目录》	坪山区股份合作公司“三资”信息公开规范
	方案表决结果及实施情况，应及时向股东进行公示。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）
审计记账	重大事项实施过程中涉及的收支事项，应经公司监事会和财务负责人审核后，及时将收支票据记账，将相关资料归档管理。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）
项目备案	股份合作公司签订经济合同要履行法定决策程序，使用规范的合同文本；涉及集体用地建设、城市更新、大宗资产处置、投资购建等重大事项的合同，应咨询公司法律顾问或者街道司法所及相关部门的意见，并在合同签订后报街道集体资产管理部门备案。	关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）

（二）农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易流程

为规范股份合作公司非农建设用地和征地返还用地使用权交易行为，深圳市政府于2011年印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》，规定以上两种用地形式非可以通过通过市场招拍挂、竞争性谈判、转让原农村集体经济组织开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司的全部或部分股权的方式进行交易。

对于这一类土地的交易程序，《深圳市人民政府关于印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》的通知》中规定了明确的交易方式：

类别	程序
准入条件	原农村集体经济组织应当与财务状况、经营管理、信用资质良好的企业进行交易。受让人或合资合作申请人应当符合原农村集体经济组织设置并经街道集体资产管理部门核准的交易准入条件。
资产评估	原农村集体经济组织应委托合法资产评估机构进行评估，按照资产评估报告制定交易方案。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。
公示	交易方案制定后，必须在原农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于15日。
审查	公示结束后，原农村集体经济组织应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。
民主决策	经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由原农村集体经济组织股东大会对交易方案进行表决。街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报所在区集体资产管理部门。原农村集体经济组织在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。
表决	进行招拍挂的土地使用权或股权转让的交易方式，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东2/3以上（含2/3）同意；进行竞争性谈判的土地使用权交易方式，须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东4/5以上（含4/5）同意；但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定。
合同签订	首次交易生效后，当事人可共同向规划国土部门申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。原农村集体经济组织以土地使用权作价入股等方式与他人共同成立房地产项目公司的，可由房地产项目公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同补充协议。土地使用权流转和合作开发过程中，土地使用权权利人发生变化的，合作开发权利人新增、退出、变更的，按照房地产转移登记办理相关手续。

（三）坪山区股份合作公司实施城市更新及重大事项决策程序

基于原坪山新区于2015年出台坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行），该实施细则已于2018年5月到期，原市规划和自然资源局印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规〔2019〕5号），要求原农村集体经济组织继受单位应在以集体资产为主的城市更新项目中，通过公开招标方式选择市场主体，而这与前述实施细则规定可采取单一来源谈判的方式选择合作方的条款相悖，在这种背景下，2020年3月6日，深圳市坪山区国有资产监督管理局发布征求《坪山区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（征求意见稿）》、《坪山区股份合作公司重大事项监管办法（征求意见稿）》等文件公众意见的公告。

其中，上述征求意见稿规定了坪山区股份合作公司集体用地自主开发、合作开发（不含城市更新）、城市更新、集体用地土地使用权和项目公司股权转让等集体用地开发的模式，以及重大事项的相关决策程序，现笔者就以城市更新为开发模式的决策流程及重大事项决策流程总结如下：

表一：股份合作公司自主实施城市更新

类别	程序
项目论证、审查	股份合作公司自主实施城市更新项目，应参照集体用地自主开发程序进行项目可行性分析、可行性论证、项目审查。
民主决策	社区党委研究同意后，股份合作公司参照集体用地自主开发程序召开股东会议（如涉及居民小组一级分公司）、“三会”、股东（代表）大会进行项目审议。决议中应当包括:是否同意对集体用地进行开发、是否同意采用本开发方式、是否同意项目实施方案。具体民主决策程序如下： 1.项目取得建设用地规划批复后，股份合作公司张榜公示自主开发项目的主要事项，公示期不少于15日。公示内容包括：项目可行性分析报告、项目实施方案以及自主开发所需资金估算、资金来源、项目预期收益等。 2.股份合作公司召开“三会”进行审议，审议通过后，再召开股东（代表）大会按照“一事一议一决策”的方式逐项审议和表决，形成决议。 3.项目涉及居民小组一级分公司的，应提交居民小组一级分公司股东会议进行审议。形成民主决议后报社区一级股份合作公司召开“三会”、股东（代表）大会进行决策。
计划申报和规划编制	民主决议通过后，社区股份合作公司循程序办理城市更新项目计划申报、单元规划编制报批等相关事项。
街道办事处审核备案	项目取得城市更新单元规划批复后5个工作日内，股份合作公司将项目整体资料报街道办事处备案。街道办事处备案后将项目整体资料及备案意见抄送区集体资产管理部门。

表二：股份合作公司合作实施城市更新

类别	程序
项目前期工作	股份合作公司集体用地合作实施城市更新项目按照坪山区城市更新相关规定选择前期合作方办理更新单元计划申报、单元规划编制报批的，应将招商信息在深圳商报或深圳特区报、交易服务机构网站公告10日以上，并按照重大事项决策程序公开选取前期合作方。前期合作方应满足本细则规定的合作方资质条件，在同等条件下，前期合作方具有项目合作优先权。股份合作公司应在合作意向书中约定合作期限，对于合作意向书订立后2年内未纳入城市更新计划或纳入计划之后2年内未取得城市更新单元规划批复的项目，股份合作公司有权终止意向合作。股份合作公司应在合作意向书中约定当通过公开招商程序引进的合作方不是前期合作方时，前期合作方如何退出及其前期投入如何解决，前期投入包括但不限于可行性研究、风险评估、测绘、查丈、规划编制等，具体由双方以围绕纳入城市更新单元计划、办理更新单元专项规划批复工作开展所必须支出且以有效票据进行认定，包括前期合作方适当比例的利润。双方不得在合作意向书中约定拆迁补偿标准、现金补偿等实质性开发条款。
项目后续实施	项目取得城市更新单元规划批复后，股份合作公司按照集体用地合作开发相关程序和要求进行资产评估、制定合作招商方案、方案审查、民主决策、引进合作方、办理备案等工作。
资产评估	1.项目取得建设用地规划批复后，股份合作公司应聘请具有资质、经营规范的中介机构，对拟合作开发的集体用地及相关集体资产按建设用地规划条件进行资产评估。 2.股份合作公司将资产评估报告报街道办事处审查，街道办事处应采取聘请第三方中介机构或组织专家评审会等方式对股份合作公司提交的资产评估报告进行复核，并出具书面审查意见。 3.复核通过后的资产评估结果应在本社区张榜公示，公示期不少于10日。
拟定合作方案	股份合作公司董事会根据资产评估结果与项目开发商进行更新项目范围内集体资产保值增值谈判，并协商拟定合作方案。
审查决策	方案审查	1.董事会初审。股份合作公司党支部委员会集体研究同意招商方案后，董事会对资产评估报告、招商方案形成初步审查意见，并将项目可行性分析报告、资产评估报告、招商方案和股东（代表）大会拟表决事宜等相关资料，报送社区党委进行研究。 2.社区党委研究。社区党委按照重大事项相关规定进行研究，出具书面研究意见回复股份合作公司。 3.街道办事处审查。社区党委研究通过后，股份合作公司将资产评估报告、招商方案等资料报街道办事处进行审查。街道办事处对项目拟采用的交易方式、合作方资质和条件、利益分配方式等进行审核并出具书面意见，并可聘请有资质、有信誉的评估咨询机构对招商方案出具集体资产保值增值的评估咨询报告。
	民主决策	同表一。
签订合作协议	股份合作公司按照股东（代表）大会审议和街道办事处审查通过的合作事项，与合作方签订合作协议，合作协议由律师事务所出具法律意见书。
报街道办事处备案	合作协议签订后5个工作日内，股份合作公司将项目资料报街道办事处备案。

表三：重大事项决策程序

类别	程序
董事会形成初步意见	重大事项应广泛征求公司集体资产管理委员会、股东代表、法律顾问意见，如涉及重大财务事项还需征求财务顾问意见，经党支部委员会集体研究同意后由董事会形成初步意见。
社区党委研究	股份合作公司董事会形成初步意见后，报社区党委研究。社区党委在收到董事会报送材料后应当于五个工作日内召开社区党委会议进行研究，并书面回复股份合作公司，不同意的应当说明理由。对于情况特别复杂的，还应报街道办事处党工委审议。股份合作公司不得擅自修改社区党委通过的方案，如需变更，必须重新报社区党委研究。
民主决议	股份合作公司分别召开董事会、集体资产管理委员会、监事会（以下简称“三会”）进行审议，审议通过后，提交股东（代表）大会按法定职权表决，民主讨论决定重大事项，采取“一事一议一决策”的方式逐项表决，形成书面记录。分公司事项不涉及总公司及其他分公司的，由分公司股东（家庭户代表）会议表决通过后报董事会审议，无需召开股东（代表）大会表决；分公司事项涉及总公司及其他分公司的，由事项涉及的分公司股东（家庭户代表）会议表决通过后进行民主表决。
重大事项备案	股份合作公司应将经民主决议通过后的方案报街道办事处备案，备案事项不得违反相关规定。属于集体用地及物业等资产转让、集体股比例调整、修改公司章程、变更公司形式等情况的，由街道办事处审核通过后报区集体资产管理部门备案。
结果公开	股份合作公司应及时将方案表决结果及实施情况向股东进行公示。公示期五个工作日以上，并接受监督。物业交易、货物和服务采购、集体用地开发和交易等重大事项的决策程序有特别规定的，从其规定。非农建设用地的调整置换应符合坪山区关于非农建设用地调整的相关规定。集体用地开发和交易属于城市更新、土地整备的，应符合坪山区关于城市更新、土地整备的相关规定。

重大事项是指关系公司经营发展的重大决策、重大投资、重大项目等，包括（一）重大规划和计划；（二）重大资产资源处置，包括公司股权变动、集体用地建设（含城市更新、土地整备利益统筹）、集体用地及物业等资产转让、账面价值人民币一百万元以上资产处置、投资购建、非农建设用地的调整置换等；（三）重大财务事项；（四）公司章程规定的与资金资产资源管理有关的影响股东重大利益、影响集体经济利益的其他重大事项。