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北京市京师（深圳）律师事务所
一、回迁选房工作概述
回迁选房工作作为城市更新项目的收尾环节，是业主开始接手房屋，以及开发商正式全部或部分退出的环节。在这个阶段中，涉及的城市更新法律问题相对较少，更多的是程序的设计和交易问题。因此无论是对于开发商，还是对于业主而言，选房工作如何开展，要做什么，都是极其重要的部分。
实际上，回迁选房工作基本上可以划分为两类：（1）前期告知、公示、登记成册等事项；（2）选房仪式的进行以及选房资格的确定。前者注重消息的互通和及时告知，后者更注重公正和平等。两者的侧重点有所不同，但根本上，都是要保证业主的合法权益，以保证选房工作顺利进行。
二、回迁选房工作开展的核心要点
（一）公正
回迁房选房的最基本核心是公平，一方面公平的程序有助于业主满足自己的合理选房意愿，另一方面公平的程序也能够保障选房工作有序、稳妥地顺利进行。
（二）公示
为保障业主在选房事项中合理的知情权，开发商应当做好公示工作。以微信公众号/短信/书面材料等方式告知回迁业主物业目前的情况、存在户型、回迁标准、选房方式、业主分组（若有）等等。公示虽然对开发商的权利和工作有一部分的限制，但是却能够在保障业主知情权的情况下，更大程度的保证选房工作能够排除因信息沟通不顺畅所带来的各类问题。同时，公示也是业主知晓回迁事项的重要途径。
另外，因公示不到位出现的各类责任，实际上是归于开发商承担的。因此为了避免承担责任，笔者也建议开发商将公示作为前期最重要的工作，以确保不出现告知不详细出现的问题。
（三）保护业主权利
在过往的各类回迁案例中，时常会出现开发商在未告知的情况下把部分优质盘留在手中用于后期出售获利，而给业主相较差或者达不到原有标准的房屋。事实上开发商在建设过程中的确会建造更多的房屋进行销售，但基于业主是一个数量较为巨大的群体。若是一味追求获利而忽视回迁业主的合理需求，将最好的房屋自行留存，必然会引起回迁业主的不满，还有可能引发群体性事件。因此，虽然作为开发商在回迁工作中具有优势地位，但也需要尊重回迁业主的意愿，对回迁业主的合理诉求进行回应、反馈，并在合理程度上寻求双赢，解决问题。从而顺利进行回迁选房工作。
三、回迁选房的注意事项
（一）合理区别对待
1、老弱病残等特殊人群
在城市更新改造回迁的过程中，是存在许多老弱病残群体的，由于该类人群的身体状况以及经济情况，有可能会导致选中的房屋并不适合居住。尤其是各类城中村和农村房屋，业主为老人的情况更为常见。因此就该类人群的选房工作，可以考虑在绝对平等的基础上进行区别优待。结合原有物业的面积和补偿标准，提前安排更适合特殊人群居住的房屋。以保证回迁选房事项不会导致他们的生活出现困难。
诚然，红本回迁房是可以用以转让的。但是既然选择了回迁房，那么说明相较于金钱补偿，房屋的补偿更是他们的需求。因此在选房过程中，可以考虑对该类特殊人群进行特别优待。以保证真正意义上的公平。
（二）谨慎一房数卖
近年来，由于监管的不严格，许多回迁房指标以小产权房的方式在私人之间互相流转。而小产权房的交易，往往伴随着不正规和不被认可的属性。有些业主则趁此机会多次卖出指标以谋取利益。由于回迁房分为公寓与住房两类，因此产权也不尽相同。持红本的回迁房提前订立的合同是具有法律效力的。因此在存在一房数卖的情况时，一定要依据法律相关规定对真实的业主进行确认。并登记在册。
对于开发商/指挥部而言，在一房数卖事项上最重要的就是甄别出真实业主，或者对有争议的房屋进行登记，确实保存好相关材料。对相应的材料、房屋、指标等进行滞留处理。笔者的建议是，为了保证真实业主的利益，更应该在全部争议事项清除后，再进行摇号、分房事项。因此分房事项的告知应当推迟，至少要在权属清晰时再继续程序。
（三）选房资格
业主的选房资格并没有严格的法律规定，一般均由开发商自行认定并开展选房工作。常见的选房资格认定方式有摇珠、拆迁协议的签署顺序、分组认定等。介于回迁房作为一个城市更新项目的成果，是有一部分的房屋是用于出售的。因此回迁房的方式往往采取摇珠（如佳兆业在2016年申报的平湖街道旧墟镇片区GX01城市更新单元）的方式确认。但摇珠并不能很好的解决公平的问题。正如每个业主之前的房屋面积也并非相同，根据拆迁补偿方案每个业主能分得的回迁房面积也会有所差别。因此单纯通过摇珠，只能解决同一条件下的选房问题。真正要完全解决选房资格的问题，更应该依靠多种方式进行确认。
四、回迁选房的程序设计
（一）提前告知
对于回迁的业主们来说，最关心的莫过于户型与选房日期。因此作为开发商/指挥部而言，提前告知业主回迁房选房的相关信息，是有助于培养业主们对回迁事项的认知和信心的。同时作为一个提前程序，也可以让业主们重视选房事项，谨慎考虑选房的事项。
常规而言，选房的提前告知事项一般分为如下几类：
①户型、分组、物业介绍
有部分的开发商如佳兆业会采用《选房手册》等方式对房屋的户型、选房步骤、程序、条件等进行公告。也有开发商/指挥部会采取微信公众号告知的方式进行。系统地提前告知选房事项，能够使业主们迅速清晰地知道能够获得什么样的住房，按照什么程序进行选房，选房的条件和步骤等。建立起对回迁房选房仪式的认识。
同时对于建成的物业进行一定的描述，也可以使业主更加期待选房的过程，提升业主的选房热情。
②选房需要的材料
以过往成功的案例为范例，选房材料一般由下列组成：
拆迁补偿协议
业主身份证明
回迁意愿证明
按照各自的功能不同划分为不同材料：
③公证、证明事项
在选房过程中，部分开发商会采取现场公证的方式确保选房结果的公正性。开发商可以通过公证的选房结果排除部分争议。以期规避可能出现的各类法律风险。
另外，除了选房公证，笔者认为若开发商能够提供一系列文件和材料证明选房活动是基于业主的真实意愿，以自愿的方式选择的房屋。这一点将会对选房工作顺利进行提供更稳妥的基础。
（二）摇号/分组
一般多数开发商在回迁房选房阶段的时候，使用的是摇号的方式进行抽选。如佳兆业建设的平湖旧墟镇片区GX01城市更新单元，便是以摇号的方式进行。但根据上文描述，纯粹的摇号决定会导致一部分人的利益无法被顾及到。因此对于开发商而言，注重合理差别进行优先度分组后，再行摇号会是比较好的选择。
（三）公示
开发商在选房过程中应当对摇号、分组情况进行公示，对于每个群体或业主的选房结果，也要及时向全体业主进行公示。
（四）选房
选房当日开发商最重要的工作则是核实身份、将选房结果固定在书面文档中。每一项文档应当有双方签字，待成套文书做好后进行归档。
另外在核实过程，也要警惕是否对方具有真实资质，是否存在一房数卖的情形。
