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北京市京师（深圳）律师事务所
不动产权证注销从物权属性的角度是原物业权利登记人与拆迁物业的产权关系的终止，即被拆迁房屋依法被拆迁后，实施主体应当向深圳市不动产登记中心办理不动产权证注销手续，使得被拆迁房屋丧失物权公信效力。不动产权证注销工作属于拆除重建类城市更新项目推进的重要环节，对推进城市更新项目用地手续办理具有重要的推进作用。
一、根据不动产登记中心的操作流程，实施主体在办理不动产权证注销工作时，一般是：被拆迁房屋拆除-实施主体向所在区更新局申请确认被拆迁物业拆除情况-实施主体向不动产登记中心申请注销-不动产登记中心受理审核并进行注销登记手续。
二、不动产权证申请注销时的申请手续
根据《深圳市城市更新办法实施细则》、《拆除重建类城市更新项目不动产权证注销操作规则（试行）》（深规土规[2016]3号）规定，办理不动产权证注销，应当同时符合以下四个条件方式可进行：第一、已列入全市城市更新单元规划制定计划；第二、城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；第三、对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；第四、项目实施主体已经区（管委会）城市更新职能部门确认并核发实施主体确认文件。
拆除重建类城市更新项目申请办理不动产权证注销需要准备的材料：
1、《深圳市房地产变更登记及其他登记表》（房地产人签名或盖章）；
2、申请人身份证明（核原件收复印件，无法亲自到场需提交经公证的委托授权书）；
3、房地产以及其他权利证书（原件）；
4、含项目拆除范围图的城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；
5、项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；
6、与申请注销不动产权证的房地产对应的拆迁补偿安置协议（核原件收复印件）
7、其他需要的文件。
上述文件中，第2项、第3项需要实施主体在申请不动产权证注销前协调被拆迁人取得，如不能及时取得会影响后续土地出让手续的办理，基于此，建议实施主体在前述拆迁补偿安置协议是就要求被拆迁配合提供相关文件或办理相关公证授权手续，并在拆补协议中作为被拆迁人的义务予以约定。
三、关于不动产权证注销手续中遇到的特殊情形的操作
第一、权利人无法到场或授权委托的情形
项目实施主体已与权利人签订搬（拆）迁补偿安置协议且房屋已实际拆除完毕，但确实无法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》和申请人身份证明的情形，具体操作如下：
1、被拆迁房屋已经拆除，区城市更新职能部门对拆迁补偿安置协议书的真实性以及项目实施主体、项目拆除范围、房屋拆除情况进行确认，并出具同意由项目实施主体申请注销不动产权证的意见；
2、项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。
3、房地产登记机构在办理不动产权证注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十个自然日，公告期无异议或异议不成立。
第二、不动产权证遗失的情形
对于遗失权利证书（不动产权证、房屋所有权证书等）的城市更新项目必须满足以下条件才可以按照本规则办理不动产权证注销：
1、被拆迁房屋已经拆除，区城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认，并出具同意申请注销不动产权证的意见；
2、经房地产登记机构核查，拆迁补偿安置协议载明的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与房地产登记簿所记载的内容一致。
3、房地产登记机构在办理不动产权证注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十个自然日，公告期间无异议或异议不成立的。
第三、作为不动产权证登记权利人企业已被注销的情形
在已经确认实施主体并签订监管协议的拆除重建类城市更新项目范围内，当前的房地产登记权利人为企业，且该企业已经注销，不能提供第1、2项资料的，需按以下情况办理：
1、被拆迁房屋实际拆除完毕，区城市更新职能部门针对该不动产就实施主体与被搬迁人签订的拆迁补偿安置协议的真实性以及项目实施主体、项目拆除范围、房屋拆除情况进行确认，并出具同意由拆迁补偿安置协议签订共同申请注销不动产权证的意见；
2、被拆迁人交回原不动产权证、房地产登记机构在办理不动产权证注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十个自然日，公告期间无异议或异议不成立的。
