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北京市京师（深圳）律师事务所
城市更新作为土地一级、二级开发联动的方式，在土地供应市场大幅收紧的背景下俨然成为以北上广深为代表的大型城市改造的主流甚至唯一途径。
城市更新项目的逻辑起点是权利主体的改造意愿高度一致，但由政府主体或开发商主导实施，这也决定了项目实施主体需确定合法的权利主体并采取合法的方式签署搬迁安置补偿协议，这一过程被概括为“确权”，确权不当可能导致监管部门和项目实施主体面临巨大的法律和经济责任。
从产权完整程度看，城市更新项目中的房屋可以归类为完全产权房屋、不完全产权房屋以及未产权登记房屋，前者主要指可公开上市交易的房屋，俗称“红本房”；后者主要包括各类福利用房，因其不能正常流通故俗称为“绿本房”；最后一类主要指未能办理不动产权登记的小产权房。
作者结合多年城市更新项目实践，对城市更新项目中完全产权房屋签约方式相关法律实务问题开展讨论，以飨读者。就不完全产权房屋及未产权登记房屋的签约法律实务解析，我们将日后逐步呈现。
一、 《民法典》：以不动产权登记为基础依据
不动产权属证书是最为重要的物权凭证，除非出现了更正登记和司法裁判除权情况，城市更新项目均以产权证作为确权和签约的依据。但是，若不动产登记簿与不动产权属证书不一致的，依法仍以登记簿记载为准。需要说明的是，不动产登记簿并非如不动产权属证书有实物载体，我们常见的不动产登记机构出具的“不动产信息查询单”可以理解为不动产登记簿信息的展示，但该查询单本身并非登记簿。
除证载人外，比较重要的房屋本体信息还包括地址、楼层、朝向、建筑面积、套内建筑面积、使用面积、套内使用面积、公摊面积等。实践中大量房屋权利人仍然持有房产证，而未能及时换取不动产权证，也有部分老旧房屋因为当年建筑设计规范的原因缺少必要不动产登记事项，比如深圳市2005年前竣工验收的住宅绝大部分没有记载套内建筑面积，而是记载了使用面积，两者具有较大差异。
《民法典》相关条款——
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
二、 证载人为夫妻但离婚了，如何签约？
若双方协议约定或法院判决房产归一方所有，但尚未完成产权变更登记的，原则上仍需以不动产权属证书记载为准，但考虑到如此交易存在极大不确定性和风险，亦与日后法律趋势相违背，故项目实施主体会根据协商情况采取相应的处理方案。
方案一：由全部证载人共同签约，双方可另行约定内部实际归属。
方案二：先自行办理不动产变更登记，由变更后的证载人办理签约。具体方式为：仅有离婚协议（包括私下签署的离婚协议、经公证的离婚协议、经民政部门备案的离婚协议）的，须双方亲自到场办理过户，如一方不能到场，可由其出具经公证的授权委托书，授权原配偶以外的第三人代为到场办理。已经取得法院作出的离婚财产分配裁判文书的，如一方确无法到场或不配合办理的，另一方可申请法院协助办理。
《民法典》相关条款——
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
三、 证载人出售/赠与房屋但还没过户，如何签约？
证载人将房屋出售或赠与的，应在办理新的不动产权证后办理签约，否则由现证载人签约。若实施主体与证载人签约后房屋变更登记的，需重新签署补偿协议。
《民法典》相关条款——
第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
【延伸】直系亲属间房屋产权流转的方式及税费
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方式 |
是否为受赠人或 受让人唯一住宅 |
证载建筑面积 |
税基 |
契税 |
印花税 |
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赠与 |
/ |
房屋市场评估价 |
3% |
万分之五减半 |
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原价转让 |
唯一 |
≥90m2 |
房屋购入价 |
1.5% |
转让方或受让方为个人的，免缴印花税 |
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< 90m2 |
1% |
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非唯一 |
/ |
3% |
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继承 (法定或遗嘱) |
/ |
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四、 证载人死亡，如何签约？
房屋在证载人死亡后将处于权属状态不确定的情况。尽管《民法典》规定“继承从被继承人死亡时开始”，但若被继承人未能提前做好资产传承分配的，也可能引发家族成员之间的长期争议。
《民法典》删除了原《继承法》中“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱”的规定，即删除了继承法中公证遗嘱效力优先的规则，意味着公证遗嘱不再具有效力上的优先性。现实生活中，会有一些老人先后订立数份内容不同的遗嘱，如果这其中包含公证遗嘱，在判定多份遗嘱的效力时，将不再认定公证遗嘱效力优先，而以最后订立的遗嘱为准。在订立了公证遗嘱后，如果分配意愿有变动，不需再去公证处撤销原公证遗嘱，只要重新订立一份遗嘱，即视为对原有公证遗嘱的撤回，并且以最后订立的遗嘱为准，最大程度地保障了遗嘱人的遗嘱自由和处分财产的自由。
法定继承方式：凭法定继承公证书（可至税务局办理免税证明），至不动产权登记中心办理权利人变更登记，由新证载人前来签约。
如遗嘱经过公证，则参照法定继承方式：先办理继承权公证（可至税务局办理免税证明），再到不动产权登记中心办理变更登记，由新证载人办理签约。如遗嘱未经公证，利害关系人需向法院起诉确认遗嘱效力（可至税务局办理免税证明），至不动产权登记中心办理权利人变更登记，由新证载人办理签约。
《民法典》相关条款——
第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第一千一百五十三条 夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：……（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产。
第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百四十二条 遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
五、 证载人为无民事行为能力人，如何签约？
法律上的无民事行为能力人包括不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人、不能辨认自己行为的八周岁以上的未成年人等情况。不满18周岁的自然人均属未成年人。
未成年人签约方式：由未成年人的法定监护人前来签约。根据我们的同类型项目经验，如证载人为未成年人的，办理产权变更或注销程序，均需先办理法定监护公证，由公证书载明的法定监护人代为办理相关手续。仅就签约而言，为提高办事效率也可先由法定监护人持户口本等凭证办理签约。
不能辨认自己行为的成年人的签约方式：由利害关系人或者有关组织，向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，由法院指定的法定监护人持判决书前来签约。
《民法典》相关条款——
第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。
第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第二十四条 不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。被人民法院认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，经本人、利害关系人或者有关组织申请，人民法院可以根据其智力、精神健康恢复的状况，认定该成年人恢复为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。本条规定的有关组织包括：居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、依法设立的老年人组织、民政部门等。
六、 证载人已经吊销的，如何签约？
若证载人的经营状态为“吊销但未注销”，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条及《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》相关规定，则该证载人仍可以自己名义承担外部法律责任。为此，项目实施主体应及时调取证载人的工商内档，查询是否有原单位关于该房屋分配或处理的工商内档资料，若工商内档可以明确房屋分配对象的，再根据查档情况采取相应措施。若原单位为国有单位的，可寻求上级主管部门协调。
若房屋已经办理房屋权属凭证的，原则上以证载人作为签署搬迁补偿协议的主体。若原单位仍可提供公章的，优先考虑与原单位签约，否则也可考虑与清算组或股东签约。
《民法典》相关条款——
第六十九条 有下列情形之一的，法人解散：
（一）法人章程规定的存续期间届满或者法人章程规定的其他解散事由出现；
（二）法人的权力机构决议解散；
（三）因法人合并或者分立需要解散；
（四）法人依法被吊销营业执照、登记证书，被责令关闭或者被撤销；
（五）法律规定的其他情形。
七、 证载人已经注销的，如何签约？
根据《中华人民共和国民法总则》第五十九条 、第七十二条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第六十四条等规定，证载人注销后丧失法人资格。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，我们建议在与证载人股东取得联系的同时，调取证载人的工商登记资料，核实证载人注销时是否已按程序完成清算工作，尽管法人资格终止，仍可将股东作为本事项相对人。
《民法典》相关条款——
第七十二条 清算期间法人存续，但是不得从事与清算无关的活动。法人清算后的剩余财产，按照法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。法律另有规定的，依照其规定。清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。
第七十三条 法人被宣告破产的，依法进行破产清算并完成法人注销登记时，法人终止。
