18576672862
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北京市京师（深圳）律师事务所
摘要：租户不是征收补偿的合同权利人，并无参与分配拆迁补偿中任何费用的法律依据，租赁双方应当按照租赁合同纠纷相关规定解决。拆迁谈判项目时间紧、群体性的特殊性决定了司法或行政程序解决清租纠纷并不具有现实性，征收主体应当发挥主导作用，发挥各机构专业职能通过协调等非诉程序达到高效灵活解决清租纠纷的目的，引导双方尊重事实，依法行事。相关的拆迁补偿计算标准可以作为租赁双方高效协商、解决争议的参照，既有共识在审判实践中也有判例支持。
根据现行房屋征收与补偿法律法规及相关规定，实施主体对房屋被征收人给予的补偿除被征收房屋的价值以外还应当包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等其他费用。实践中因为租赁关系的大量存在，并且双方无书面合同或合同无约定情况也较为普遍，租户通常会在清租阶段提出参与这些费用分配的要求，给清租交房工作造成了较大阻力。原因在于：一方面，现行法律法规对于补偿的规定，补偿签约主体为房屋被征收人，租户非补偿相对人，缺乏向征收人请求补偿的基础。【1】另一方面，租户为房屋实际使用人，因房屋征收实际遭受损失，如不能得到补偿，显失公平。其三、司法程序耗时长几乎不可能在谈判阶段结案，且可能涉及证据保留困难，同时出租人按期交房和要求相关费用补偿需要租户配合及提供营业信息等，因此通过协商谈判解决是更为现实的方案。
由于以上原因，尽管清租补偿在现行法律下是明确的征收人和被征收人之间的拆迁安置补偿法律关系，被征收人与租户是另行的租赁合同法律关系，但租赁双方不得不通过谈判且不可避免的参照征拆补偿标准解决清租问题，所以各方容易将两种法律关系混为一谈，引发紧张对立情绪，实践中租户没有得到应有的补偿和租户漫天要价的现象同时存在，甚至出现租赁双方皆上访的社会现象。因此，其一、在该阶段应当明确，实际上租户并无参与分配拆迁补偿中任何费用的法律依据，不是征收补偿的合同权利人。双方应当按照租赁合同纠纷相关规定解决。【2】其二、租赁双方争议是合理存在，承租人有权主张租赁关系下的合法权益。其三、运用非诉程序（ADR）【3】调动各方力量参与调解，既能尊重当事人意思自治，又能运用专业力量降低其纠纷解决成本和代价，减少其诉诸司法程序或行政程序的可能，有效节约社会资源。其四、从立法的目的和实践需要来看，相关的拆迁补偿立法和补偿计算标准可以作为租赁双方高效协商、解决争议的参照，在拆迁实践中较能形成共识，审判实践中也有判例支持。
一、 征收主体应当以尊重事实，依法行事为原则在清租谈判中发挥主导作用，凸显中介机构的专业职能，协同各方力量做好政策宣讲和协调引导。
现有法律法规及实践中各项目的补偿安置方案通常要求被搬迁人应当自行与租户清理租赁关系。然而在清租过程中，单纯依靠被搬迁人自行理清租赁关系并不实际。因房屋征收必须遵循先补偿、后搬迁规则，实施主体与被搬迁人在谈判签约阶段必须就房屋搬迁所涉及所有补偿费用作出安排。所以征收主体必须凝聚共识并发挥法律顾问、评估机构等专业机构的作用，在谈判签约阶段尽早做好政策宣讲、提出合理合法的分配建议，引导各方尊重事实，依法行事，以租赁双方免产生不切实际的、先入为主的、想当然的观念而僵持不下，影响腾空交房进度、发生对立冲突甚至群体性上访事件。
笔者亲历的光明新区华星光电G11项目红坳村整村搬迁项目中，政府各部门内部高度重视做好组织筹划的同时创新性引进外部全程法律顾问服务，覆盖拆迁补偿项目全过程，实现了510户1477名被搬迁人36天完成签约，创造了深圳市历史性新记录的同时事后并无一户上访，取得了良好的社会效果。
1、被征收人在规定时间内按期按期腾空、交付房屋的，房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。按深圳市规定奖励总金额不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%。此项规定对于被搬迁人是一项重大经济利益，是其清租的主要动力，但也是租户提出不合理诉求的主要原因。
2、按期腾空、交付房屋必须以清理租赁关系为前提。实践中，征收人可要求双方签署厘清经济关系承诺书，以书面形式尽早固定双方谈判成果。完成款项支付必须要有相应的票据并做好收集保留。
3、承租人负有腾房义务并承担逾期腾房的法律后果。房屋租赁合同因国家基于公共利益征收而终止导致合同目的不能实现，此时租赁合同解除承租人负有腾房义务。但对照普通租赁合同纠纷逾期腾房需支付占有使用费，虽目前尚无案例，造成损失的依照《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，承租人应当考虑到不履行该义务将影响到出租人拆迁补偿款及相关奖励费用，可以预见必然会被出租人追责，并且金额相当可观远超过承租人可得利益。
二、相关具体费用的规定和分析。
以下从立法目的和司法实践情况分析具体费用问题。实践中应当做好法律解释工作避免承租人从字面意思产生想当然的误解。
1．搬迁费。
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。深圳市相关补偿标准：征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。存在产权调换的从腾空交房到过渡房再入住新房必然要经过2次搬迁，即存在2次搬迁费用的补偿。
因国家征收，导致合同期内租赁合同提前解除，出租人不能拒绝征收对违约并无恶意但是其自愿接受拆迁安置并获得补偿是引起承租人损失原因，由其承担违约责任较为符合公平原则。违约金有约定按约定补偿，无约定协商解决。实践中不涉及拆迁补偿情况下房屋出租人提前解约违约金通常为一个月房租，此时提出参照一次搬迁费计算补偿应当属于合理可协商范围。
2. 临时安置费。
临时安置费是针对选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，选择自行过渡不要求房屋征收部门提供周转用房的情况。可以看出此项费用是为了覆盖被搬迁人从交房到入住新房期间的自行租房成本。被搬迁人将房屋出租情况下，临时安置费实际上是被搬迁人在此期间房屋出租租金的损失。深圳市相关规定增加了自交付产权调换房屋日再加6个月装修调试期安置费以及货币补偿的情况下给予3个月市场租金的临时安置费。实践中租户要求参与该部分费用分配的较少。
3. 停产停业损失费。停产停业费具体内容并无规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”《深圳市房屋征收与补偿实施办法》规定，停产停业补偿费用，非经营性房屋按照市场租金给予6个月一次性租赁经营损失补偿，无等级、备案凭证的不给予补偿。合法经营性房屋按照利润或市场租金确定。擅自改为经营性用途的除按照原用途予以补偿外按照经营性用途适当补偿。可见，停产停业损失费是考虑到征收房屋对所有人将其用于出租或生产经营的可得利益损失的一定补偿。
对于进行生产经营性使用房屋的承租人来说，也必然会因提前解约遭受损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，一方面在出租人实际上并无停产停业损失，也缺乏承租人损失判定依据或计算过于复杂的情况下，参照出租人所获的的停产停业损失费，在范围内承担对承租人直接损失和可得利益损失违约责任。另一方面承租人对于不签订租赁合同、合同未约定违约责任或者对商业风险应当有预见而没有预见或已经预见而未采取措施避免自身损失扩大的，也应当承担部分责任。
【1】《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二条 本办法适用于本市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）补偿的活动。
【2】（2013）宿中民终字第0177号 江苏省宿迁市中级人民法院：因房屋征收导致租赁合同无法履行的，应由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理。房屋所有人能够取得的房屋征收补偿与承租人主张的合同解除导致的损失并没有民事法律上的关联性。上诉人和被上诉人对征收补偿款中停产停业损失的理解，以及搬迁补助费是否应支付给承租人的争议，系对本案适用法律上的误解。本案应适用合同法相关规定，与房屋征收补偿项目无关，故本院不予审理当事人之间关于停产停业损失、搬迁补助费的争议。
（2014）渝五中法民终字第00785号 重庆市第五中级人民法院：普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。
【3】ADR 英文全称Alternative Dispute Resolution，起源于美国的争议解决的方式，一般译为“非诉讼纠纷解决程序”。现在主要的ADR方式为：调解、调停、模拟法庭、专家裁定等。其特征是专业性、低成本、高效率的满足当事人意思自治的多元化纠纷解决机制。
