18576672862
18576672862
北京市（京师）律师事务所
一、关于公摊面积过大的问题
【参考案例一】
储诚熙、铜陵市义安区市政建设管理处房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
安徽省高级人民法院
2018皖民再46号
判决要旨：关于储诚熙请求公摊面积部分由义安区市政管理处承担一半费用有无依据的问题。因本案系房屋拆迁安置，涉及拆迁地块和安置地块的统一规划，回迁安置的房屋根据规划建设，不可能与原被拆迁房屋在建筑结构上完全相同，被拆迁人应当也能够预见到这一情形；案涉回迁房由铜陵县房地产测绘队按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》、《铜陵市房屋面积计算实施细则》的相关规定，对公摊面积进行核算，没有证据证明违反相关规定，应予以认定；《拆迁补偿安置协议》中也是按建筑面积计算，没有关于回迁安置房公摊面积的特别约定。因此，储诚熙要求义安区市政管理处承担一半的公摊面积购买费用，无事实和法律依据。
裁判结果：其此项再审请求，亦不予支持。
【参考案例二】
原告尹国安与被告延安慧源工贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
延安市宝塔区人民法院
（2015）宝民初字第01557号
判决要旨：关于原告主张被告赔偿原告由于公摊面积增大26.07㎡而多缴纳的房屋契税、维修基金、物业费，因以上各项费用原告并未实际缴纳，且合同中对此并无约定，故对该主张本院不予支持。
裁判结果：驳回原告尹国安的诉讼请求。
二、差价问题
【参考案例一】
梁友玉、战玉莲与朝阳盛泰房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
朝阳市双塔区人民法院
（2018）辽1302民初2317号
判决要旨：关于二原告是否应当向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司缴纳楼层差价款问题，在原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中对被拆迁房屋的面积、回迁房屋的具体位置、楼层、面积和与拆迁事宜有关的其他相关事项均作出了详细的约定，但该协议书中并未约定二原告需要向被告缴纳楼层差价款。因此，二原告针对本案中的回迁房屋不应再向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司缴纳楼层差价款，现被告要求二原告向其交纳楼层差价款，并以二原告未向其缴纳楼层差价款为由拒绝向二原告交付回迁置换房屋，缺乏事实根据和法律依据。
裁判结果：其该辩解意见，本院不予采纳。
【参考案例二】
辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司、张椿明、李素霞、辽阳市城市建设综合开发动迁安置办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
辽阳市中级人民法院
（2013）辽阳民一终字第518号
判决要旨：依据《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。现诉争回迁房屋为520.75平方米1至3层网点，超出协议中原定的400平方米，双方对超出400平方米部分如何补交差价款并未约定，也无法达成补充协议，故应按协议有关条款或交易习惯确定。协议中关于住宅补差价约定：“40平方米以内扩建款为840元每平方米，超出按商品房价格计算（指导价）”，因此双方没有约定的超出400平方米网点部分，可参照住宅约定，按指导价计算。因二建公司逾期交付标的物，虽标的物价格上涨，仍应按照原价格执行，即按照协议约定的400平方米以内超出部分每平方米2，700元的标准补交该超出部分价款。
三、结论
就实际安置房屋的面积，当实际安置房屋面积大于协议安置房屋面积时，原则上，安置协议有约定的，按照安置协议来处理。若安置协议没有约定的，应当参考最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，即建筑面积误差值净值面积在百分之三以内的，由相应安置价款补充价款，建筑面积误差值净值超过百分之三的 ，超过部分房屋所有权归被安置人，被安置人无需支付任何费用。
就差价问题，原则上安置协议有约定的，就按照协议约定计算。没有约定的，可按照指导价进行计算。
