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北京市京师（深圳）律师事务所
拆迁清租的实质，主要涉及的就是租赁合同的法定解除、约定解除、协商解除以及合同无效四种情形，根据这四种不同的情形，可以针对承租人拒不退租、拒不移交房屋的情况采取不同的清退方案。
业主（拆迁方）法定解除的情形包括有不可抗力解除；承租人擅自变动房屋建筑主体、承租结构或者扩建解除；承租人未经出租人同意转租解除；承租人未付或迟付租金解除；承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除；以及对于不定期租赁可随时解除。而约定解除的情形有多种，包括承租人欠租金、欠水电费、改变用途等，主要看双方在合同中有没有对合同解除进行约定。无论是法定解除还是约定解除，除不可抗力外，最好不要直接通知解除，为使业主（拆迁方）的解除权更具合法性，可书面通知要求承租人限期纠正违约行为，限期不纠正即时解除合同。
无论业主（拆迁方）是单方法定解除和单方约定解除，都是因承租人违约的解除，因此，对于租赁保证金、装饰装修赔偿、搬迁费用等各项费用均可不用支付给承租人。对于承租人室内物品清退的问题，如果承租人拒绝移交房屋，则其肯定不会搬走室内的物品，这时候可以回到双方的租赁合同中去，如果租赁合同对合同解除后室内物品处理有约定（如约定承租人在合同解除后需在多少天将室内物品全部，否则视为承租人放弃所有权，由出租人自行处置），这种情况下可以按合同的约定对室内物品进行处理，如果合同没有约定，则要按“一通知、二摸清、三行动”的程序进行清场。通知是指通知承租人若其不撤场采取强制清场的日期并要求其到场，这一步可以在解除通知中同时通知给承租人；摸清是指对室内的物品（尤其是贵重物品）在公证员、律师在场见证的情况下进行全盘盘点记录，并全程录像；行动是指在公证员、律师的见证下，对全部盘点的物品搬出。
合同无效的情形主要有出租房屋没有取得建设工作规划许可证以及没有经过规划部门的批准建设而无效；转租没有经业主同意或转租超过承租期无效；房屋为临时建筑，出租租期超过批准的使用期无效等。在租赁合同无效的情形下，拆迁方在与业主签订拆迁补偿协议后，拆迁方作为新的权利人，则可以按照“一通知、二摸清、三行动”的程序进行清场。而对于业主与承租人签订的房屋租赁合同，拆迁方则可以不予理会，因为在租赁合同无效，对于拆迁方来说并没有合同约束力，不受该合同约束。而对于承租人的装修损失等，则属于承租人与业主之间的法律纠纷，承租人可找业主自行解决，因为当初与承租人签订租赁合同的是业主，合同无效的过错方不是拆迁方，而是业主和承租人。
在承租人同意搬迁的情况下，经与拆迁人协商一致，双方通过签订搬迁补偿协议进行清场，则是效率最高，法律纠纷最小的一种方式。只能承租人愿意签订搬迁补偿协议，则可以在协议中约定承租人到期不搬迁的处理方式，甚至可以约定到期承租人不搬迁，视为承租人放弃室内物品的所有权，由拆迁方作任何处置。关于租赁合同无效是否影响搬迁协议效力的问题，首先租赁合同和搬迁补偿协议是两个独立的合同，效力互不受影响；其次，搬迁补偿协议是对承租人造成的影响所作的一种补偿，并不涉及房屋合法性的本身，因此无论租赁合同是否有效，均不影响搬迁补偿协议的法律效力。拆迁方与承租人在搬迁协议所对清场的约定，只能不违反法律的效力性强制性规定，则当然有效。
