18576672862

您当前位置:首页 > 文章详情

企业改制中土地权属的处置与评估

添加时间:2018年12月13日 来源: 深圳拆迁律师   http://www.bjzdcqls.cn/

 土地使用权属于无形资产范畴,但它又是无形资产中的对物产权,有其自身的特殊性,其价值的高低主要取决于它的载体,即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并评估。本文对改制或资产重组中土地权属的处置与评估谈谈自己的体会。

  改制或资产重组中土地权属的处置方式

  目前处置方式主权有以下3种:

  出让。根据持股单位的不同,出让方式有如下两种形式:

  由改组前的原企业向国家交纳土地使用权出让金,签订出让合同,取得一定年限的国有土地使用权。由该企业向股份公司的土地使用权投资入股,股份作为国有法人股,由改组后保留下来的企业持有并行使股权,也可以由股份公司向原企业租用土地。

  由股份公司改组后直接向国家交纳土地使用权出让金,取得一定年限的土地使用权。土地使用权作为股份公司无形资产使用,股份公司使用的土地不体现为股东权益。

  直接投资入股。

  由国家将土地使用权出让金折合为股权投入设立的股份公司,土地资产股份作为国家股,由国家授权的部门或机构持有,也可授权由特有其他国家股的机构持有并行使股权。

  租赁。

  股份公司直接向国家租用土地,定期向国家交纳租金,股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。

  改制或资产重组中土地使用权的评估原则与方法

  评估原则着重注意以下4条:合法原则。指产权的合法性,胜任的合法性以及处分的合法性。

  最高最佳使用原则。指在法律上允许,技术上可能,经济上可行的前提条件下可实现的。

  替代原则。这是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。

  估价时点原则。这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。

  评估方法:

  市场比较法

  基准地价修正法

  假设开发法(必须考虑资产的时间价值)

全国服务热线

18576672862

律师手机站

网站管理 Copyright ©2018-2024 版权所有 网站支持:大律师网