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容韵雅，深圳专业征地拆迁律师，现执业于深圳市京师（深圳）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
生活中，很常出现购买房子后却出现房地产公司没有按规定交房子的现象，延期交房是指开发商没有按签订的合同内容里约定的交房日期向购房人交付房屋。将在下文给大家介绍房屋延期交付认定标准是什么、延期交房违约金怎么算的相关内容，希望在你需要的时候能给您带来一定的帮助。
房屋延期交付认定标准是什么
原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：
因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：;因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除;的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定： ;房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。;原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后，房地产开发企业擅自变更规划、设计的，应视为严重违约。但是，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约，显然有失公平。我们认为，在此情形下，可根据《合同法》关于;情势变更;的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。
延期交房违约金怎么算
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
综上所述，我们可以了解到出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房，可以要求开发商赔偿违约金，如需了解更多关于房屋延期交付认定标准是什么的内容，欢迎登陆官网，咨询专业律师。
开放商禁止业主封阳台的条款是否有效应该属于无效条款。业主对建筑物专有部分行驶所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物业公司也不能禁止小区业主封阳台而采取私自拆除和停水停电行为。接下来为您一一介绍。
购房时，开发商在合同书上与业主约定，不得对房屋外墙及阳台进行任何更改，不允许自行封闭阳台。但事实上，很多业主入住后，都无视合同约定对阳台进行封闭式改造。那么，开发商将不得更改阳台的条款写进合同有法律效力吗业主改造阳台的行为属违约吗
开发商为了保持建筑的协调一致，不允许业主随意改造，但业主出于安全等方面的考虑进行改造，这种事情很容易引起双方的纠纷。应该说，开发商在合同中禁止业主封闭阳台的约定是格式条款，排除了业主的主要权利，只从其单方面来考虑，应属无效条款。这是因为阳台属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应当确定为房屋的专有部分，而业主依法享有专有所有权。业主因居住安全需要封闭阳台，如未损害其他建筑物所有人的合法权益，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
业主对阳台加以封闭，对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响，但在建筑物和小区的整体美观和业主的居住利益发生冲突时，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，理应得到优先保护。
业主是否有权封闭阳台暂且不论，物业公司为了禁止小区业主封阳台而采取的私自拆除、停水停电等做法是否符合有关规定
首先《物业管理条例》中没有相关规定不可以封阳台，但物业公司可按照和业主签定的临时公约来对其进行管理。
为做到小区人性化管理，很多物业公司在发现业主封阳台了，先加以劝阻，如果劝阻不行，为避免矛盾激化，不够强势的物业公司会默认业主的强封行为，同时也会告知其他业主封阳台要有统一标准；而强势的物业公司会对封阳台的业主进行强拆等暴力解决方式，物业公司的行为肯定是不妥当的，所以业主需要维权只能通过起诉来达到自己的诉求。
《中华人民共和国物权法》
第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益与处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
